Quando o assunto é compra e venda de imóveis, sejam urbanos ou rurais, é comum nos depararmos com o bastante conhecido “contrato de gaveta”, caracterizado pela informalidade, pois, elaborado pelas próprias partes e sem exigências, tornou-se uma prática aceita pela sociedade por demandar menos tempo e dinheiro, já que na maioria das vezes, vendedor e comprador preferem evitar a burocracia e as despesas com o recolhimento de emolumentos e impostos.

Dá-se o nome de “gaveta”, porque não se confere publicidade àquele negócio jurídico, cujo conhecimento fica restrito às partes, ou seja, o documento é literalmente engavetado pelos signatários, sendo preciso advertir que o reconhecimento das firmas ou o simples registro em cartório, não altera a sua condição.

Não obstante o instrumento vincular as partes que apuseram suas assinaturas, gerando obrigações recíprocas, bem como legitimar o comprador a ajuizar embargos de terceiro para fins de proteção da posse do imóvel objeto da avença (Súmula 84/STJ), o risco é uma constante para a espécie.

Em primeiro lugar, o contrato de gaveta não tem o condão de transferir a propriedade do bem imóvel, o que somente será possível com o registro do título translativo – como exemplo: a escritura pública de compra e venda – na matrícula do imóvel (art. 1.245, do Código Civil), de modo a tornar pública a perfectibilização do negócio. Portanto, ledo engano pensar que o cumprimento das obrigações assumidas no contrato de gaveta, configurará a transmissão da propriedade.

Enquanto não transmitida a propriedade para o comprador, nada obsta que o imóvel possa ser objeto de outras avenças, pois, não impede que o vendedor (que ainda é o proprietário do bem), agindo de maneira ardilosa, aliene o imóvel para terceiros, ou mesmo dê em garantia de uma ou mais dívidas por ele contraídas. Tudo isso, porque na matrícula imobiliária não consta o registro da compra e venda.

Da mesma forma, sem a devida transmissão da propriedade para o comprador, o vendedor não se desvincula do bem, podendo recair sobre ele os impostos e taxas inerentes ao imóvel, bem como obrigações e sanções decorrentes das ações praticadas pelo adquirente, como restrições e multas. Nesse ponto, é importante registrar que em se tratando de imóveis rurais, as multas decorrentes de infrações ambientais devidamente autuadas, se afiguram exorbitantes e demandará do vendedor que ainda não transmitiu a propriedade, a elaboração de uma defesa substanciosa, cujo resultado dependerá do convencimento do órgão ambiental ou do juiz.

Vale lembrar que somente o proprietário, ou seja, aquele que registrou o título translativo na matrícula imobiliária, detém as faculdades de usar, gozar e dispor do bem, bem como o direito de reavê-lo das mãos de quem injustamente o possua (art. 1.228, do Código Civil). Esse “direito de reaver o imóvel” (direito de sequela), confere ao proprietário e, somente a ele, a possibilidade de lançar mão de instrumentos jurídicos próprios e eficazes quando a posse do bem estiver ocupada por outrem, assim como no caso de dúvidas ou confusão a respeito de seus limites com o imóvel vizinho.

Além das garantias descritas na lei, muitos benefícios decorrem do direito de propriedade, uma vez que o imóvel pode ser utilizado como garantia real hipotecária para a tomada de empréstimos bancários e financiamento da cadeia produtiva, como é o caso da CPR – Cédula de Produto Rural, dentre outras formas de financiamento.

Portanto, há que se ter muita cautela quando da venda e da aquisição de um bem imóvel para que a transmissão da propriedade seja realizada de forma segura, o que demanda o acompanhamento de um profissional especializado, que auxiliará desde a elaboração da promessa de compra e venda, passando pela escritura pública, até os atos que ultimam o seu registro na matrícula imobiliária.

Leandro Facchin é advogado, ex-vice-presidente da Comissão de Direito Agrário da OAB-MT, especialista em Direito Processual Civil pela Universidade Federal de Mato Grosso (UFMT), sócio/proprietário de escritório especializado em direito agrário, agronegócio e ambiental – e-mail: [email protected]

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